7 Ekim 2010 Perşembe

KAYNAK ANALİZİ NASIL YAPILIR


YAPI İŞLETMESİNDE KAYNAK ANALİZİ

Bir ürün elde etmek için ihtiyaç duyulan girdilerin miktarının belirlenmesşne kaynak analizi denir. kaynak analizi yapılırken aşağıdaki işlem sırası izlenebilir:

--Önce yapının ayrıntılı bir metrajı çıkarılır.
--Daha sonra her yapı elemanının biriminde kullanılacak ana kaynak grupları belirlenir.
(malzeme, işçilik, makina)
--Ana girdi gruplarının açılımı yapılır.
--her bir girdiden inşaatın bütününde ne kadar kullanılacağı belirlenir.

kaynak analizinde zor olan husus yapı elemanlarının biriminde bulunan girdi miktarının ayrıntılı biçimde belirlemesidir. bunların ölçümlerle yapılması uzun zaman alır. dolayısıyla bu konuda kamu kurumlarının uzun yıllarda elde etmiş olduğu deneyimlerden yaralanmak pratik bir çözüm olabilir. bu konuda sık müracaat edilen kaynaklardan biri bayındırlık ve iskan bakanlığı tarafından hazırlanmış olan "genel fiyat analizi" adlı dokümanıdır.ve ayrıca aşağıdaki web adreslerinden de faydalanılabilir:
http://www.birimfiyat.com/
http://www.birimfiyat.net/
http://www.yuklenici.com/

prof.dr. Emin Öcal ın derslerinden...

TEKNİK ŞARTNAME NEDİR

TEKNİK ŞARTNAME

TANIM: Üretilecek bir ürünün fiziksel, mekanik, estetik ve kimyasal niteliklerini tanımlayan dokümanlardıra teknik şartname denir.

ÖNEMİ: inşaat işlerinde yapının nitelikleri çizgisel olarak anlatılamaz. bu nedenle her projenin teknik bir teknik şartname ile desteklenmesi gereklidir.

İÇERİĞİ: teknk şartnamede yapılan tanımlamalar somut olmalı, verilen nitelikler ölçülebilir olmalı ve anlaşılır olmalıdır. yapılan nitelik tanımları uygulanabilir olmalıdır.

HAZIRLANMASI: kullanılacak malzeme ve teknoloji ile ilgili standartlar temin edilmelidir. sonra bu standartlardan bize uygun olanı belirlenmeli ve şartname hükümleri haline getirilmelidir.
piyasa araştırması sonucu elde edilen bilgilerden faydalanılmalı, ürünlerin reklam amaçlı abartılı nitelikleri süzgeçten geçirilmelidir.
kamu kuruluşlarının hazırlamış olduğu teknik şartnamelerden de yararlanılabilir.

kaynak: prof. dr. emin öcal hocamızın ders notları.

Arsa Karşılığı Daire Satışında İnce Noktalar


Sahibi olduğu arsayı, belli sayıda daire ve dükkan karşılığı müteahhide veren, binlerce kişi var. Bunlar, inşaat bittiği zaman daha önce anlaştıkları sayıda, daire ve dükkanın sahibi oluyorlar.

Buraya kadar sorun yok. Ancak, daire ve dükkanları satmaya başladıklarında, olayın ‘ince noktaları’ gündeme geliyor. Sözünü ettiğimiz ince noktalar, tahmin ettiğiniz gibi, olayın ‘vergi boyutu’ ile ilgili...

4 YIL İÇİNDE SATIŞ

Arsanın, satınalma tarihinden itibaren, 4 yıl içinde müteahhide verilmesi olayında, daire ve dükkanların yine bu süre içinde, ‘kat irtifakı kurulmuş’ ya da tamamlanıp ‘iskanı alınmış’ durumda satılmasından doğan kazanç ‘değer artışı kazancı’ olarak vergilendiriliyor (GVK Mük. Md. 80/6). Ancak, vergilendirme yapılabilmesi için, ortada vergiye tabi bir kazancın bulunması gerekir.

Kazancın hesaplanması sırasında, arsanın iktisap (edinme) bedeli (gayrimenkulün elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere) Devlet İstatistik Enstitüsü’nce belirlenen, TEFE’deki artış oranında artırılır. Böylelikle satış tarihi itibariyle, arsanın gerçek maliyeti bulunur.

Bu maliyet, aynı zamanda, müteahhitten alınan daire ve dükkanların maliyetini ifade eder. Arsa payı esas alınmak suretiyle, her bir daire ve dükkanın maliyeti bulunur (GVK Mük. Md. 81/son). Satış tutarı ile kıyaslama yapıldığında, 2005 yılında 13 bin YTL’yi aşan bir kazanç varsa, 1-15 Mart 2006 tarihinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.

4 YILDAN SONRA SATIŞ

Arsa karşılığı alınan daire ve dükkanın, dört yıl geçtikten sonra satılması olayında, vergilendirme yönünden, Danıştay’ın ve Maliye’nin görüşleri farklıdır.

1. Danıştay’ın Görüşü

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun (Dn. VDDK) bir Kararı’na göre; 1988 yılında alınan arsanın, 1993 yılında müteahhide kat karşılığı verilmesi ve 1994 yılında ‘kat irtifakı’ kurulan bağımsız bölümlerin, 1998 yılında satılması olayında vergiye tabi bir kazanç yoktur. Bir kişinin arsası karşılığında kat sahibi olması, servetin biçim değiştirmesi olduğundan dairelerin arsanın iktisap tarihinden itibaren dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazanç, değer artışı kazancı olamaz (Dn. VDDK’nın, 25.06.2004 tarih ve E. 2004/51, K. 2004/80 sayılı Kararı’nın tam metni için Bkz. Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005, s. 285-286).

2. Maliye’nin Görüşü

Maliye Bakanlığı’nın konuya bakışı, Danıştay’dan çok farklı...

Maliye Bakanlığı’na göre, dört yıllık süre geçse dahi ‘yıl içinde birden fazla’ ya da ‘arka arkaya her yıl bir satışı’ devamlılık olarak kabul edip, elde edilen kazancı ‘ticari kazanç’ olarak nitelendirmektedir (Maliye Bakanlığı’nın 08.02.2005 tarih ve 40/4006-845/5905 sayılı Özelgesi, Bkz. Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005, s. 290).

Maliye Bakanlığı’nın bu görüşüne göre; bina dört yıllık süre geçtikten sonra, yüksek bir bedelle, toplu halde satılırsa, vergiye tabi bir kazanç olmayacak. Aynı bedelle ya da daha düşük bedelle birden fazla kişiye satılırsa, ‘ticari kazanç’ elde edilmiş sayılacak. Maliye’nin bu görüşüne göre, arsa karşılığı edinilen dairelerden ikisi, 30 yıl hatta 50 yıl sonra da satılsa ‘devamlılık’ sayılıp, ticari kazanç hükümlerine göre vergi alınacaktır ki pratikte bu mümkün değil.

Burada, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, Danıştay’ın vergi ile ilgili dört ayrı dairesinden oluştuğundan, Dn. VDDK Kararı önemlidir. Ancak böylesine önemli bir konunun, vergi yasaları değiştirilirken hiçbir duraksamaya meydan vermeyecek şekilde, yeniden düzenlenmesinde yarar var.

İnşaat Projelerinde Taşarona İhale Edilecek İşlerde Dikkat Edilecek Hususlar


Taşaron Tedarik Programı

1. Taşaron tedarik programı hazırlanmalı, ihaleler bu program çerçevesinde yapılmalıdır.

2. Taşaron tedarik programı, iş programı ile uyumlu olmalıdır

3. Birbirine yakın ve sorumlulukları birbiri ile ilgili işler mümkün olduğunca aynı paket altında toplanarak, aynı taşarona ihale edilmelidir.

Teklif İsteme Hazırlığı


4. Toplanacak tekliflerin değerlendirilmesinde de kullanılmak üzere, birim fiyat analizleri önceden yapılmalıdır.

5. Birim fiyat analizi, birim imalatın üretilebilmesi için kullanılan kaynakların nitelik ve miktarlarının ayrıntılı dökümünü ve rayiç bedellerini içermelidir.

6. İhale edilecek işler için ihale dosyası hazırlanmalı, ihale dosyasında, sözleşme taslağı, teknik şartname, projeler, fiyat tarifleri ve miktarları, iş programı bulunmalıdır.

7. Teklif istenecek firmalar belirlenmelidir.

8. Teklif istenecek firmaların, firma olarak faaliyet süreleri bilinmelidir.

9. Teklif istenecek firmaların halen taahhüdündeki işler bilinmelidir.

10. Teklif istenecek firmaların daha önce tamamlamış olduğu işler bilinmelidir.

Teklif İsteme ve Değerlendirme

11. Taşaronlardan teklif istenen işin ihale dosyasında, sözleşme taslağı, teknik şartname, projeler, fiyat tarifleri, miktarları ve iş programı bulunmalıdır.

12. Teklif istenecek iş iyi tarif edilmeli, işin toplam miktarı doğru verilmeli iş miktarının teklif birim fiyatını etkileyeceği unutulmamalıdır.

13. Taşaronlardan sadece birim fiyat teklifleri alınmamalı, birim fiyatların analizi de istenmelidir. Bu çalışma taşaronların birim fiyat mukayeselerinin daha sağlıklı olarak yapılmasına imkan vereceği gibi, işin kapsamı ve teknik şartnamesi konusunda yanlış anlamaları da ortadan kaldıracak, ayrıca taşaronun işi analiz edebilme, dolayısıyla beklenen düzeyde yerine getirme becerisi de bir anlamda değerlendirilmiş olacaktır.

14. Taşaronlardan istenen tekliflerde, taşaronun işini yönetme, kontrol etme ve bu hususlar için eleman tahsisi konusu üzerinde de durulmalı, kısaca taşaronun iş yapma yöntemi ve işe yaklaşımı hakkında bilgi istenmelidir.

15. Yeterli sayıda firmadan teklif alınmasına dikkat edilmelidir.

16. Teklif alınan firmalarla ilgili karşılaştırma tabloları hazırlanmalı, karşılaştırmanın aynı baz ve şartlarda yapılmasına dikkat edilmelidir.

17. Teklif alınan firmalar için hazırlanan karşılaştırma tablolarında taşaron seçim nedeni belirtilmelidir.

18. Taşaron fiyatlarının aynı mertebelerde olması halinde, rekabet unsurlarından yararlanılmalı, ancak maliyet ve piyasa fiyatlarının altına inme konusunda taşaronlar zorlanmamalıdır.

19. İhale edilen işin maliyeti bütçe fiyatlarına göre mukayese edilmelidir.

Sözleşme

20. Taşaronlar için tip sözleşmeler hazırlanmalıdır.

21. Yapılan sözleşmelerde, işverenle yapılan sözleşmedeki bütün şartlar göz önünde tutulmalı, tüm sorumlulukları her zaman taşarona devretmek mümkün olmasa bile, öncelikle işlerin teknik şartları, ödemeler, işin yapılma süresi, ikmal tarihi, sorumluluklar ve şantiyedeki düzenin sağlanması ie ilgili kurallar unutulmamalıdır.

22. Ayrıntılı iş programı yapılarak bütün işlere ait taşaron sözleşmelerinde işe başlama, gelişme ve işin sona erme tarihleri tespit edilmelidir. Bu iş programı taşaron sözleşmelerinde yer almalı, taşaron imalatları arasındaki geçiş noktaları net olarak belirlenip, iş programı taşaronlar arasındaki sorumluluğu da ifade etmelidir.

23. Malzeme işveren tarafından temin ediliyorsa, sözleşmelerde fire oranları konmalı ve fireli malzeme tanımı yapılmalıdır.

24. Taşarondan yeterli avans ve iş bitim garantileri alınmalıdır.

25. Taşaronun sözleşmesel iş süresi ve zaman dilimi iş programı ile uyumlu olmalıdır.

26. Şantiyede aynı iş için farklı taşaronlara farklı fiyatlar oluşturulmamalıdır.

Hazırlayan: Cem KAFADAR İnşaat Mühendisi (ITU-1987) kaynak: yapirehberi.net

PROJE İZNİNİN ALINMASI



RUHSAT: İmar durum belgesine göre projelendirilmiş yapının inşaata başlama iznidir. (temel ruhsatı - inşaat ruhsatı)

RUHSAT MAKAMI: Ruhsatın alındığı makamdır. imar planı veya mücavir alanlar için belediyelerden, bunun dışındaki yerler için is valilikten alınır.

RUHSATIN YASAL DAYANAĞI: ruhsat makamına bir dilekçeyle başvurulur ve bu dilekçede aşağıdaki belgeler bulunmalıdır:
-tapu
-imar çapı
-projeler
-diğer belgeler

TEMEL VİZESİ: İnşaat du basma kotuna geldiği zaman ruhsat makamına bilgi verilir. ilgililer inşaatı kontrole gelirler. inşaat imar çapına ve projelere uygunsa yapının devamına izin verilir. (temel üstü vizesi)

İSKAN İZNİ: inşaat tamamlandıktan sonra ruhsat makamına bilgi verilir. yapı görevliler tarafından incelenir eğer şartlara uygun ise iskan izni verilir. bu aşamadan sonra yapının elektrik, su, kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinden yaralanmasına izin verilir.

kaynak: prf. dr. emein öcal ın ders notları